Immobilienerwerb in Spanien
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Beim Kauf hochwertiger Ferienhäuser in Spanien ist die potenziell hohe Erbschaftssteuer ein wichtiger Aspekt.
Es ist ratsam, die zukünftige Erbschaftssteuersituation bereits vor dem Erwerb zu berücksichtigen, insbesondere im Hinblick auf Notfallsituationen oder einen geplanten Generationswechsel.
Vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde (escritura de compraventa) sollten alle relevanten Aspekte geklärt werden.
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Für die Höhe der anfallenden Erbschaftssteuer gilt, je werthaltiger die Immobilie, desto höher die zukünftig zu zahlende Erbschaftssteuer.
Daraus ergibt sich bei werthaltigen Immobilien ein enormes Einsparpotenzial. Ab einem Betrag von 800.000 Euro und einem geringen Freibetrag von nur 16.000 Euro kann der Prozentsatz für die Erbschaftssteuer nach allgemeinem spanischen Recht (anders in einigen Provinzen, u.a. den Balearen) bereits bei 34 Prozent liegen. Dies gilt dann selbst im Eltern-Kind-Verhältnis.
Entferntere Verwandte oder Nichtverwandte müssen einen noch erheblich höheren Satz zahlen.
800.000 €
Betrag
16.000 €
Freibetrag
34%
Erbschaftssteuer
Eine professionelle Beratung im Vorfeld oder spätestens beim Immobilienerwerb in Spanien zahlt sich im Nachhinein aus.
Immobilienerwerb in Spanien
«Für den Immobilienerwerb in Spanien gilt deutsches und spanisches Recht»
Sowohl das heimische Recht als auch das örtliche Recht, in diesem Fall das spanische Recht, sind bei erwerbs- und erbrechtlichen sowie grundbuch- und steuerrechtlichen Fragen zu berücksichtigen. Damit ist der augenscheinlich unkomplizierte Immobilienerwerb in Spanien aber nicht gelöst.
Im Vergleich zu Deutschland kümmert sich der der Notar kaum und prüft weder den Optionsvertrag, noch die baurechtliche Legalität oder das Bestehen einer Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad).
So wird die dringend empfohlene Grundbucheintragung des Käufers sowie die Fremdgeldverwaltung auf Treuhandkonten für die erste Anzahlung von den üblichen 5 bis 10 Prozent, in der Regel nicht von den Notaren durchgeführt.
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Generationswechsel
Spanische und heimatliche Erbschaftssteuern
Zum Zeitpunkt der Übergabe der erworbenen Immobilie an die nächste Generation, können zusätzlich zur spanischen Erbschaftssteuer auch Steuern im Heimatland fällig werden.
Erbschaftssteuern bestehen, gibt es in Deutschland zwar einen großzügigen Freibetrag, ansonsten gilt die Erbschaftssteuer aber komplett.
Grundsätzlich müssen ebenso die Erbschaftssteuern in beiden Ländern deklariert werden, da es kein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern gibt.
Neben Grunderwerbs- oder Erbschaftssteuer fällt die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer, an. Diese ist beim Kauf vom Verkäufer zu zahlen, dies legen gesetzliche Vorschriften fest.
Lassen Sie sich von unseren Experten beraten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und Steuervorteile zu maximieren.
Dr. Manuel Stiff: professionelle Beratung
Besonderheiten des spanischen Erbrechts bei Immobilien
Als Rechtsanwalt mit Doppelzulassung verfügt Dr. Manuel Stiff in beiden Rechtsgebieten (Heimatrecht und spanisches Recht) sowie im Erb- und Steuerecht über eine umfangreiche Expertise, um Sie optimal zu beraten.
Dadurch besteht bereits beim Kauf der Spanienimmobilie die Möglichkeit, erbschaftssteuerrechtliche Fragen zu klären.
Das Verkaufen oder Verschenken einer Bestandsimmobilie an die nächste Generation zu Lebzeiten des Käufers ist in Spanien mit einer hohen Schenkungssteuer, die noch über dem Betrag für die Erbschaftssteuer liegt, verbunden.
Besonders beim Kauf hochwertiger Immobilien empfiehlt sich eine individuelle Beratung, um einen rechtssichereren Immobilienerwerb sicherzustellen und zusätzliche Folgekosten abzuwenden.
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