Immobilienerwerb in Spanien
Spanien vs. Deutschland
Kauf einer Immobilie in Spanien
Der Kauf einer Immobilie in Spanien folgt anderen rechtlichen und praktischen Abläufen als etwa in Deutschland.
Entscheidend ist, mögliche Risiken nicht erst beim Notartermin, sondern bereits vor Reservierung, Anzahlung oder Unterzeichnung eines Vorvertrags zu erkennen und vertraglich abzusichern.
Erbrechtliche Planung
Immobilienerwerb in Spanien mit erbrechtlicher Planung
Wer grenzüberschreitend Vermögen besitzt, sollte die spätere Nachfolge bereits beim Immobilienkauf mitdenken.
Bei deutsch-spanischen Vermögensverhältnissen können Eigentumsquoten, Güterstand, testamentarische Gestaltung sowie die spanischen und gegebenenfalls ausländischen Steuerfolgen darüber entscheiden, ob die Immobilie später ohne unnötige Konflikte, Liquiditätsprobleme oder steuerliche Nachteile auf die nächste Generation übergeht.
Eine professionelle Beratung im Vorfeld oder spätestens beim Immobilienerwerb in Spanien zahlt sich im Nachhinein aus.
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Häufige Probleme und Fragen beim Immobilienkauf in Spanien
Grundbuch, illegale Bauten, Beantragung der NIE-Nummer, Hausbesetzer, die Rolle des Notars in Spanien und die verschiedenen privaten Kaufverträge.
Prüfung des Grundbuchs und Unterschied zum Kataster
Ein Eintrag im Grundbuch bedeutet nicht automatisch, dass Grundbuchbeschreibung, Kataster und tatsächlicher Zustand der Immobilie übereinstimmen. Vor einer Anzahlung sollten daher eine aktuelle nota simple, die Katasterdaten und die tatsächliche Bebauung abgeglichen werden, da Abweichungen später Finanzierung, Eintragung oder Weiterverkauf erschweren können.
Schwarzbauten und baurechtliche Risiken: Grundbuch – Notar – Stadtplanung
Auch eine im Grundbuch beschriebene Bebauung ist nicht allein deshalb baurechtlich uneingeschränkt legal. Vor dem Kauf sollten deshalb Genehmigungen, Nutzungsmöglichkeiten, etwaige Verstöße oder Verfahren und gegebenenfalls die Legalisierbarkeit bei der zuständigen Gemeinde geprüft werden; bei technischen Fragen kann zusätzlich ein Architekt erforderlich sein.
NIE-Nummer, vorläufige NIF und steuerliche Identifikation
Ausländische Käufer benötigen für zahlreiche rechtliche und steuerliche Schritte eine spanische Identifikationsnummer. Regelmäßig dient die NIE zugleich als steuerliche NIF; liegt sie noch nicht vor, kann unter bestimmten Voraussetzungen vorübergehend eine NIF mit dem Anfangsbuchstaben „M“ vergeben werden. Dies sollte rechtzeitig vor der Transaktion geklärt werden.
Hausbesetzer und nicht geräumte Immobilien (okupas)
Eine Immobilie kann rechtlich erworben werden und dennoch nicht frei verfügbar sein. Deshalb sollten vor dem Kauf die tatsächliche Besitzlage, bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse und mögliche Räumungsverfahren geprüft und eine freie Übergabe durch geeignete Rücktritts-, Einbehalts- oder Vertragsstrafenregelungen abgesichert werden.
Notar in Spanien beim Kauf: Unterschied zu Deutschland
Der spanische Notar prüft unter anderem Identität und Vertretungsmacht der Parteien, Grundbuchbelastungen, bestimmte Kataster- und Steuerunterlagen sowie die verwendeten Zahlungsmittel und berät die Beteiligten unparteiisch. Er ist jedoch nicht der Interessenvertreter des Käufers und übernimmt typischerweise nicht die umfassende Vorprüfung und Vollzugssteuerung, die deutsche Käufer häufig von einem deutschen Notar erwarten. Grundbuch, Baurecht, Vertragsgestaltung, Zahlungsabwicklung und der weitere Vollzug sollten deshalb bereits vor dem Notartermin unabhängig geprüft, vorbereitet und begleitet werden.
Vorverträge: Reservierung – Arras – Kaufoption – notarielle Kaufurkunde
Reservierungs-, Arras- und Optionsverträge können bereits vor dem Notartermin verbindliche Pflichten und erhebliche finanzielle Folgen auslösen. Vor der ersten Zahlung müssen insbesondere Objekt, Kaufpreis, Art und Folgen der Anzahlung, Rücktrittsrechte, Lastenfreiheit, Prüfungsfristen und Voraussetzungen des endgültigen Erwerbs eindeutig geregelt sein.
Makler beim Immobilienkauf: Rolle und Haftungsrisiken
Der Makler begleitet die Vermittlung, ersetzt jedoch keine unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie und der Vertragsunterlagen. Angaben etwa zu Flächen, baurechtlichem Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Besitzverhältnissen, Provisionen oder Reservierungsbedingungen sollten daher vor einer Bindung überprüft werden; falsche oder verschwiegene wesentliche Angaben können Haftungsfragen auslösen.
Propiedad horizontal: Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf prüfen
Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Teileigentums sind nicht nur die laufenden Gemeinschaftskosten relevant: Das Objekt kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für ältere Gemeinschaftsschulden haften. Deshalb sollten die Schuldenbescheinigung, Gemeinschaftssatzung und Protokolle insbesondere auf Sonderumlagen, geplante Sanierungen, Nutzungseinschränkungen und bestehende Konflikte geprüft werden.
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